这个差价50%的地产项目,我劝你谨慎!


△此音频大小8.78MB

1

随着春节假期的结束,蛰伏了整个假期的购房人群,又走出家门,踏上了坚定的看房之路。
调控压力之下,虽然去年的房价比较平稳,但对于年轻人,尤其是刚踏出校门的毕业生来说,囊中羞涩的钱包仍然是购房的最大天敌。
疯长房价的“威逼利诱”之下,渴望在郑州拥有一席之地的纯刚需们,被迫转向寻找一些非常规的地产项目。

曼哈顿 地铁口 双气小户型
70年大产权 不限购
7XXX元/平

这是近日一位粉丝发给我的项目宣传信息,想听听我的意见。
这是一个安置房!
当看到价格和位置的那一瞬间,我就清楚的明白这一点,看穿了它的心肝脾肺肾。
关于安置房的问题,楼市已经发过很多文章,并不建议粉丝购买。
毕竟这其中存在太多的不确定性。
但是,总有一小部分人,心存侥幸,万一是个漏呢?岂不是错失了一个亿!
今天就以这个近期较热的安置房项目为例,全方位的剖析其中的利害得失,让广大粉丝做到心中有数,理性的辨别风险与利益的关系。

2

这个安置房项目叫燕庄四号院,属于较早的燕庄改造的后期工程。
位于金水中路,临近地铁一号线民航路站,位置好的让人嫉妒的眼红!
不得不说,地段是安置房最具有吸引力的地方!▲项目现场
据销售人员介绍,整个项目分为两期。
按照目前郑州市城改标准的开发流程,“先安置,后开发”,一期为安置房工程,二期才是商品房和商业部分。▲在售一期项目展示
一期项目共计33层,2个单元5梯35户,毛坯筒子楼结构。底部2层为底商,东单元3-24层为村民自住,剩余部分就是目前出售的房源。▲项目平面图
仔细查看户型图,其实可以发现,整个项目主要由小户型构成,由于整层为框架结构,所谓的大户型其实也是由三个小户型打通而成。
目前整个项目处于地基施工阶段,据说将会在2021年底交房。▲施工进度
除了位置以外,安置房最吸引人的地方就是价格了。
整个项目,南侧户型均价在9500左右,朝北的户型价格便宜不少,均价在8400元/平。
由于房子性质的原因,对于安置房商业贷款是万万做不了的,这个项目目前采取全款分期的形式。

签订购房协议:缴纳50%
房子封顶:缴纳30%
盖好交房:缴纳剩余的20%

2021年交房的话,距离现在还有大概3年时间。
对于大家最为关心的房产证办理,销售人员承诺,自签订购房协议之日起,5年内办理成功。
除此之外,现场的销售人员还列举了种种其他好处,譬如不受限购政策影响,免缴部分费税,双气入户等等。
诱惑无处不在!

3

这年头,即便是五证齐全的项目,还有烂尾的风险呢!
更不用说纸上画饼,证件全无的安置房了。
都知道购买安置房有风险,但抑制不住占便宜的冲动,感性和理性的天平,孰轻孰重?

>>>>
政策风险

买安置房最担心什么?
拿不到房产证,偷鸡不成蚀把米!
对此销售人员反复强调,郑州的安置房新政策,其中的核心意思是,目前安置房已经可以拿到不动产证了,不用担心。
这个政策就是2017年5月,郑州颁布了《关于试点推进安置房网签工作的通知》。
我来解读一下其中的风险在哪里。
对于安置房网签,办理不动产证,其中最关键的购房者信息,是这么描述的。

4.安置房花名册
安置房花名册,以房管局备案的花名册为准,确需调整的,另行研究确定。

首先可以肯定,安置房是可以办理不动产证,并且不受限购政策的影响。
但是购房者的信息,也就是房主,是由安置房花名册也就是原有安置村民最终确定。
目前销售人员的说法,将购房者的姓名添加为村民的名额,以此来实现不动产证的网签流程。
这其实是一种模糊行为,说到底不是一种正规购房途径。不会有任何一个正规政府机构为此背书。
所以说,最终不动产证上是否能改成购房者的姓名,还是一个未知数,存在风险。

>>>>
人性的风险

安置房无法像商品房一样,具备有完整的房屋产权和交易流程。
长达5年的办证时间,也是对人性的考验。
房地产市场发生剧烈变动的情况下,尤其是房价发生跳涨的时期,人的心理预期就会发生改变,安置房、内购房违约涨价的事情屡见不鲜。
在当今社会,法律意识薄弱,信用制度不健全的情况下,在巨额的利益面前,恶意违约的情况就会时有发生。
即使将来通过法院获得购房协议的执行,对购房者的身体和精神,以及日后生活也会造成沉重的心理负担。

>>>>
投资的风险

购买安置房,最令人诱惑的一点就是远远低于商品房的价格。
其中最核心问题就是,9500元/平的价格究竟是不是白菜价,值不值?
是不是向置业顾问所说,低于市场价的50%?
金水路最近开盘的新项目,应该就是融创金水府,售价确实在1.8万左右。
但如果把目光转向周边的二手房市场呢?无需等待,直接入住,更具有参考性。
用附近的二手房小户型房价作为对比。以某连锁中介网站的价格作为对比。
用曼哈顿附近小户型作为对比,其中带看最多的这个住宅,可以认为是价格较为适中,最有可能成交的价格。
安置房 VS 商品房
9500元/平 VS 15825元/平
由于安置房不能贷款,不具备杠杆属性。
按照通常的金融概念,全款应该比分期价格便宜30%,才具有显著的性价比。
同时根据购房者正常的购房认知,安置房的物业管理和居住体验肯定不如同地段的商品房,这样的话在打个15%左右的折扣。
最后的折算价格为安置房9500元/平,商品房 9416元/平。两者价格相差无几,并没有占到多大的便宜。
所以说这个安置房项目,外在的低价和内在品质实施上是吻合的。
换句话说,它也就仅仅只值这个价而已。
风险这么大,价差实际上没有想象中的那么高。
基于以上的实地调研,对于安置房我想说几点:

手头拮据的纯刚需:由于安置房买卖需要全款以及无法贷款的因素,门槛过高,并不适合。
改善群体:考虑到安置房将来居住环境的考虑,购买意义也不大。
投资群体:无法抵押,直接卡断了后续融资的途径。炒房客也不会是目标群体。

最有可能的购房者将会是,具有一定的资金实力,看重安置房的黄金地段,无自住需求,期待获取租金收益的部分人士。
事实上,我们在售楼部暗访的期间,来访最多的就是手头富裕的中年大妈。

4

郑州的安置房体量是相当惊人。
据有关媒体统计,郑州安置房存量大约在6500万方,80多万套,未来几年相当数量的房源陆续入市。
于此同时,安置房的品质也在不断提升,2017年2月,郑州市人民政府发布文件,要求提升安置房建设品质,外立面、管道、门窗必须与商品房使用同一标准。据笔者的近期对安置房的调研体会到了。
正商中州城,永威十八里河,以及刚刚交付没多久的陈砦新村,品质都远超一般的商品房。
如此众多的安置房源,长期游离在正规的商品房交易体系之外,无疑是一种资源的浪费。
目前郑州的安置房仅仅出台了网签试点政策。
上市流通的交易政策,暂时未公布。
通过对全国范围内安置房交易政策的调查发现,主要分为上海、无锡两种政策模式。
1、上海模式
安置房拿到不动产证后,3年后就可以上市交易。无需其他费用。
2、无锡模式
安置房获得不动产证后,缴纳土地出让金,才可以获得正常的上市交易资格。
2018年,无锡安置房的土地出让金根据地区不同每平米在600-2200元不等。
郑州未来的安置房交易政策,估计会通盘考虑对市场的影响,以及居民的收入水平等,期待政策明朗的那一天。
在给各位粉丝推荐楼盘时,郑州楼市的主编会有一个底线,那就是安置房,内购房,不推荐购买,远离为好。
毕竟卖房不是淘宝购物,不满意了,直接退货罢了。
作为人一生中的大事,甚至是三代人的积蓄,买自己能力所达,最好的项目。
安置房,政策没有明朗之前,静静地旁观就好。
▼更多问题长按识别二维码加峰回微信▼

今日晚19:30免费直播预告

今天晚上7点30分,资深房产投资人大白将在破竹进行一场限时免费直播,主要会把自己建仓多套、多地分仓的实操经验分享给大家。包括怎样才能在乱局中选城市、如何进行时机判断、城市间挖笋?置换、改善、换筹如何价值与效率最大化?等等。扫描下方图片二维码,提前预约,限时免费进场。

↓↓↓点击“阅读原文”进入直播间!

为您推荐

发表评论

邮箱地址不会被公开。 必填项已用*标注