明源地产微学院第212期分享纪要:长期看好:中小房企仍大有可为

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1.行业发展仍存在五重利好,中小房企成长机遇可期
“小而美”房企能否突围,首先需要解决的是信心和前景问题。
如上图,从长期来看,在中国各地方均衡发展、全面建设小康社会的逻辑下,房地产行业在城市化率增长、城市规模增长、棚户区改造、美好生活升级、家庭裂变等多重利好因素下,仍将快速发展,下面我们就逐个来分析:
第一,城市化率增长。中国的城市化率跟西方国家相比有很大的空间,但我们更想说的是,不仅是80%以下、60%以下的城市还有机会,80%以上的线城市仍然有巨大的地产发展空间。
当前,宏观政策调控导致短期内一线城市没有太多的机会,但这点将来应该还会补偿,预计5年之后这个机会可能会到来。因为,城市的发展是一个指数级发展的逻辑,经济学中的“齐普夫定律”表明,第一大人口的城市是第二大人口城市的2倍,是第三大人口城市的3倍,人口是一个指数集聚集的过程,只有人口集聚,投资回报率才高。所以我们看到,很多房企都在把“城市更新”作为企业的重要发展战略方向。
第二,城市规模增长。对比邻国日本,其实中国百万人口以上城市占比严重偏低。只要社会发展,人口一定会持续聚集,会逐步从农村到县城、到小城市、到省会城市,再到一线城市,人口一定是持续流动的过程。只要人口有流动,无论城市的人口净流入是正还是负,都是地产发展的机会。我们要客观认识到每个城市在每个人发展的历程中会扮演不同的角色,这个角色就是产业的机会,伴随的就是我们地产的机会。
第三,棚改带来改善型需求的集中爆发。尽管棚改货币化权限的回收,对货币化安置的空间有一定影响,但是,无论是大量的三四线城市,还是一二线城市,棚改的空间还是非常巨大的。
第四,美好生活将进一步促使居民改善型住房需求持续释放。在新时代的顶层设计下,“美好生活”成为奋斗目标,对应“美好生活”需求的品质住宅,成为了居民居住升级的重要方向。而多年来持续处于高位的国民储蓄率,则为居住升级提供了强劲的购买力支撑。
第五,家庭裂变。市场需求还会持续的扩大,与此同时,所有的有钱人都喜欢买房产,对房产的收集是有癖好的,这是全球经济学家的共论,因此,需求面还会急剧增长。
整体来看,房地产行业在上述五重利好的推动下,发展前景依然向好,对于正在成长中的中小房企来说,行业机会仍然存在。
2.有企图心的中小房企,才能抓住机遇、脱颖而出
机会并非所有人都能抓住,机会总是留给有企图心、有准备的人。如果一个企业坐拥十几、二十几个亿就小富即安,认为自己衣食无忧,生存发展完全不受到威胁, 那么最先要做的就是睁眼看世界,清楚地认识到外部环境的残酷性,不要成为“温水煮青蛙”中渐渐死去的青蛙。
如果企业已经认识到行业的激烈竞争与残酷淘汰的事实,但左右手不知道先往哪里伸,觉得自己已经被困于一个“怪圈”,在经营发展过程中时时感到被动和无奈,那么你就应该积极示找出口,不断尝试实目的可能方向;亦或是企业已经具备了一定的规模,正在变为或已经成为片区域的“地头蛇”,那么要做的就是站在更高的维度上,去审视白身发展的高阶模式,去寻求更高水平的实力锻造。
总而言之,随着行业的周期性波动愈加频繁,行业集中度不断攀升,对广大中小房企来说,偏安一隅再也不能成为安身立命之道,机会摆在面前的时候,只有具备企图心和一定的实力,才能有意识、有能力去率平抓住。
一方面, 中小房企要生存,要发展,就一定要具备一定的企图心,要追求相当的规模,因为有规模才能在融资、拿地、人才吸引和保留等诸多层面,具备定的话语权,否则现在的时风光都不过是过眼云烟、转瞬即逝。
正如我们上期在5个降维打击中所谈到的,当前各大银行、融资机构都在不断抬高自己的融资门槛。这对于资金本就不充裕的中小房企来说,更无疑是雪上加霜,被逼无奈下大多数中小房企都以自有资金拿地,因此在地块大小和地块数量上都被大型龙头房企强势碾压,一个项目做完再到第二个项目,发现地价高的已经拿不到地,拖个三年、五年没有项目可以做,白己的人才全部都跑去了别人的团队,没钱、没地、没人之后,最终只能人走茶凉。
随着大型房企向三四线城市的不断下沉,原来一味退守、不主动寻求机会突围的生存方式,绝不能帮助中小房企守住老家的一亩二分地,只有具备一定的企图心,不断向前走,才能守住企业、守住根据地。
另一方面,我们也要看到大房企在进攻过程中所暴露的问题,这很可能是中小房企在夹缝中找到生存空间的有效视角。
比如某大型房企在西安的“摇号买房”事件,我们看到的不应只是事件表面,更应该看到的是隐藏在背后的一种博弈双方“极不平等”的状态,这种“不平等”就真实地横在地方政府与外来大型房企之间。
外来大型房企凭借其雄厚的资金实力、社会资源、品牌效应等,通常以高姿态进入地方城市,并且在与地方政府的合作中通常站在高位,这使得地方政府在与外来大房企合作的时候,通常都会保有戒心, 但为了一些业绩考核指标, 地方官员又不得不与这些大房企进行合作,因此在这种状况下,中小房企的本地资源优势就能够得以体现。
当地中小房企拥有较好政商关系,区域深耕带来更多优势,更懂本地市场,其政策敏感性、政府谈判能力、资源获取能力也相对较强,因此,中小房企可以充当中间人的角色,既帮助两方达成合理的谈判和协议,又能够在合作中全面向标杆企业学习经营发展经验。
当然,与大型房企接触甚至合作,对很多中小房企来说,可能仍需要自我心态上的突破,但要实现能力上的提升和战略上的突围,就不能固步自封,而是要以开放的心态去探寻生存发展的机遇。
3.深挖市场需求,以美好生活和个性化产品塑造影响力
我们不否认,面对行业转变和大型房企的凶猛进攻,中小房企的生存发展的确面临了不小的挑战,但从市场的维度来看,广大中小房企更应该看到的是,在巨大的市场空间中,仍然有一些领域俏得深挖,并且这些市场很可能成为中小房企实现战略突围的有利突破口。
孙宏斌曾说过,五年以后、十年以后,等到这个行业就剩20家、50家、100家的时候,基本上就是下半场了。下半场到来之前就是“三招”:周转要快、产品要好、合并别人的市场份额。
对于大型房企来说,迫于销售和利润压力、绩效考核标准等,其往往套用其他已开发项目的产品模式,产品形态高度标准化,其核心目标是抢占一般性市场,主打刚需型产品,产品的差异化程度也较低。
从市场空间的层面来看,这也于无形中给了中小房企以机会。由于资金实力相对较弱,因此在开发运营等层面,中小房企势必不能与大型房企展开大规模的竞争,但其更容易在局部市场、局部产品中全情投入,规避惯性思维,培育一个细分市场,提供某种爆款产品。
在企业走访中我们了解到,许多中小房企已开始发力市场中的局部空间,比如符合美好生活需求的改善型产品、满足更个性化需求的产品,同时关注如满足中低收人阶层的经济适用房、廉租房的建设。专门针对老人市场的老人公寓等等。
通过一个或几个标杆项目的树立, 中小房企方面可以在本土获得较好的口碑,不断扩大企业影响力,同时还可以在行业下行周期中,为生存和发展换取更加充分的时间和空间,从而在另一个侧面实现“捡漏”突围。
在我们看来,从中长期的角度,行业内仍存在一批有志向、 求发展的中小房企,他们坚守地产行业,在行业发展存在诸多利好、市场空间仍然存续的条件下,未来仍大有可为。
当然,要强调的是,相对于整个房地产市场来说,差异化的局部市场定是“非主流”市场,当前90%的住房需求仍以刚需和投资为主。因此,从局部市场切入是一个行之有效的手段,但其终极目标,应该是用局部市场换取的时间和空间机遇,着力打造企业在刚需和投资主流产品上的能力,从而使企业逐步具备在主流市场上与大型房企竞争的硬实力,从差异化的次航道上,逐渐回归到主航道中。
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